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印力商业再发20亿CMBS 资产证券化进阶

2019-01-23 03:16

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  中国商业地产进入整体过剩时代,盘活存量物业、创新资产证券化,成为各大商业运营商的主要课题。

  1月17日,万科集团成员企业印力商业集团发行CMBS,这是继深国投CMBS之后,印力再次成功实施的商业资产证券化。

  同时,印力在产品改造和商业策略上也动作频频。去年12月,印力完成对原深国投广场的改造升级,并将其正式更名为“印力中心”,加入“印力系”产品大军,致力打造一个多元化的产品体系。

  2018年,印力开启大规模兼并收购,截至目前管理资产规模已排在国内第二,仅次于万达商业;体量扩增的同时,印力在商业地产金融化的道路上也走在前列。

  在房地产进入“开发+运营”的下半场,一手提升运营,一首抓紧金融化,是一家成熟的商业运营商的生存之道。印力正在努力践行。

  印力系变身

  印力成为万科麾下的商业地产平台后,曝光率和知名度陡增,对旗下产品的改造也提上了日程。

  2019-01-23,印力完成了对运营11年的深国投广场的升级,正式将其改名为“印力中心”。

  经过为期2年的改造,印力中心不仅新增了LOFT主题商业空间、美食主题空间、下沉式广场等主题空间,还对入驻品牌进行了一次“换血”,更新率达到43%。

  至此,印力打造了包括印象城、印象里、印象汇、印象城MEAG、印力中心等的“印象”系列品牌及多元产品体系,以购物中心、社区商业、主题商业为主要模式,并不断开疆拓土。

  尽管一直致力于品牌的构建,但截至目前,没有明晰的品牌特征和类似于万象城、 k11、来福士之类的“明星商场”,成为印力的一个遗憾。

  对此,印力集团董事长丁力业表示,“希望以后把产品线更明确一些,让我们的客户更清晰一些。”

  丁力业认为,商业地产竞争中最大的问题是同质化,“这主要体现在内容上,每个购物中心进去都是一个样。”

  由此,印力联合社会资本发行了一个零售基金,用于投资拥有创意和IP的创业者,创意可在印力的购物中心进行试验,并由印力投资。这样的差异化竞争,将为印力的商场带来一丝新意。

  “商业地产的本质是靠运营,靠长期收入。它是一个持续性的增长,不是一次性买卖。”丁力业表示。

  他进一步称,今天的商业形态、功能、模式正在重构,在这样的环境转换中,印力正在经历由开发商向运营商、服务商的转型。

  越秀房托总裁林德良也认为,运营是商业之本,商业地产发展之路,需要不断提升运营管理水平。

  从全国来看,商业地产正在出现过剩,存量改造和提升成为主线。在去年年底发布的《中国商业地产市场年报》中,中指院指出,2018年的中国商业地产整体表现回落,供应过剩压力仍存。

  2018年商业地产在投资、新开工和销售面积均出现同比下降,这预示着商业地产告别粗放的增量发展阶段,高质量发展阶段已经来临。

  在可预见的行业兼并整合大潮中,印力抓住机会,在去年伊始便吞下凯德20个购物中心,实现快速扩张。

  目前,印力管理资产项目125个,遍布全国21个省、55个城市,2018年的客户数量在4.5亿人次左右,总建筑面积约1,000万平方米。据印力高级副总裁付凯透露,到2020年,印力的商业管理面积目标是2000万平方米。

  CMBS再实践

  商业地产的本质,还有一个词指向“金融”,这方面,印力已向新加坡凯德对标。

  2019年刚开年,印力金融化再次进阶。1月17日,印力发起设立“中金印力-印象1号资产支持专项计划”,中金公司担任计划管理人和销售机构,中泰证券担任代理销售机构。

  此次发行的CMBS期限为12年,优先级信用评级AA+,最终发行利率为5.4%,这是2017年以来市场同等级信用主体利率最低的一次。

  标的物为南京江北印象汇及天津印象城,总估值为33.8亿元,发行总规模达21.06亿元,其中优先级20亿元,次级0.06亿元。这是继发行深国投CMBS以来,印力集团的又一次商业物业资产证券化。

  2019-01-23,印力发行了“中金-印力深国投广场信托受益权资产支持专项计划”,开启“盘活商业地产存量、推动资产证券化”之路。

  随着房地产行业不断成熟及CMBS创新的深化,房地产行业也真正进入完全不同的新阶段,资产管理和金融创新将成为企业存量时代生存的重要能力。

  而印力在资产证券化上的实力不能小觑。2003年4月印力成立,前身为深国投商置,专注于商业运营,多年来辗转华润、黑石等多个股东,终于“花落”万科。

  2017年5月,万科成立2只商业地产投资基金,用于收购旗下的42个商业项目,并打包交由印力统一管理。

  印力有关人士认为,在大型地产商转型城市配套服务、城市运营的大趋势下,商业地产运营和资产证券化成为热点;同时,在房地产市场“调结构、降杠杆、促转型”的条件下,盘活商业地产存量,大力推动资产证券化,也已成为全行业的趋势。

(文章来源:21世纪经济报道)

(责任编辑:DF387)

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